Como funciona a transferência da propriedade imobiliária?
Entenda como funciona a transferência da propriedade imobiliária e o papel da escritura e do registro de imóveis.
10/5/20263 min read
A transferência de propriedade de um imóvel por compra e venda no Brasil é um procedimento formal, solene e dividido em duas fases principais. O sistema jurídico brasileiro adota a regra do título e do modo: a simples assinatura de um contrato particular ou o pagamento do valor não tornam o comprador proprietário perante a lei. Para que a transferência seja concluída com eficácia jurídica, é necessário cumprir etapas formais que ligam o compromisso inicial ao registro público final.
A primeira fase inicia-se com o compromisso ou promessa de compra e venda (artigo 462 do Código Civil). Trata-se de um contrato particular preliminar altamente recomendável no mercado. Sua função é vincular as partes, fixar o preço, estabelecer o valor do sinal de negócio (arras, artigos 417 a 420 do Código Civil), prever prazos, aplicar multas em caso de desistência e condicionar a venda a eventos futuros, como a aprovação de um financiamento bancário.
Para a transferência definitiva, a legislação exige a forma pública. O artigo 108 do Código Civil estabelece que a escritura pública feita em Cartório de Notas é essencial para a validade dos negócios imobiliários de valor superior a 30 salários-mínimos. A principal exceção ocorre nos financiamentos imobiliários celebrados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) ou Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), nos quais o contrato do banco possui força de escritura pública, dispensando o ato cartorário inicial (Lei nº 9.514/1997).
Antes de lavrar a escritura, realiza-se a análise de risco (due diligence imobiliária) para conferir segurança ao negócio e afastar riscos de fraudes ou perda do imóvel por decisões judiciais (evicção, artigo 447 do Código Civil). Essa verificação exige a análise da certidão de matrícula atualizada com ônus e ações expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis, certidões negativas de débitos tributários de IPTU e declaração de quitação de condomínio emitida pelo síndico.
Exige-se também a verificação da documentação pessoal dos vendedores e compradores, como documentos de identidade, CPF e certidões de estado civil. Para prevenir a anulação da venda por ausência de outorga do cônjuge, a outorga uxória ou marital (artigo 1.647 do Código Civil), ou fraudes contra credores (artigo 792 do CPC), devem ser emitidas certidões negativas dos distribuidores cíveis, criminais, trabalhistas, fiscais e de protestos do local do imóvel e do domicílio das partes.
Superada a fase documental, o procedimento avança para o recolhimento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (inter vivos) — ITBI. Trata-se de um tributo municipal obrigatório (artigo 156, II, da CF/88) incidente sobre transferências onerosas, calculado com base no valor de mercado ou da transação. Segundo o Superior Tribunal de Justiça, a base de cálculo é o valor do negócio declarado pelas partes, prevalecendo sobre valores pré-fixados pela prefeitura, salvo se houver processo administrativo que comprove avaliação divergente.
Com o ITBI quitado e a documentação aprovada, as partes dirigem-se ao Tabelionato de Notas de sua preferência para a lavratura da Escritura Pública de Compra e Venda. O tabelião confere os documentos, atesta a capacidade jurídica das partes, redige o documento público dotado de fé pública e colhe as assinaturas dos envolvidos. Nessa fase, realizam-se os pagamentos dos emolumentos cartorários devidos ao tabelionato, fixados por tabela estadual.
A etapa final e constitutiva do direito real ocorre no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) competente. A escritura pública ou o contrato de financiamento bancário deve ser protocolado na circunscrição imobiliária onde o imóvel está registrado. O oficial faz o exame de legalidade do título (juízo de qualificação registral) e, estando a documentação em conformidade, efetua o registro (identificado pela letra "R.") na matrícula do bem.
O efeito jurídico dessa etapa é absoluto: o direito de propriedade sobre um imóvel só se transfere mediante o registro do título no Registro de Imóveis. Essa regra decorre expressamente do artigo 1.245 do Código Civil, que estabelece que o alienante continua sendo tido como dono do imóvel enquanto não se registrar o título translativo no cartório competente.
Por fim, os custos financeiros da operação envolvem o pagamento do ITBI (cuja alíquota varia geralmente entre 2% e 4%), os emolumentos do Tabelionato de Notas para a lavratura da escritura, os emolumentos do Cartório de Registro de Imóveis para a averbação na matrícula e as taxas para emissão de certidões. Confirma-se a máxima do Direito Imobiliário de que "quem não registra não é dono", pois sem o registro imobiliário, o comprador possui apenas a posse ou direitos contratuais, sem a propriedade plena dotada de eficácia contra terceiros (erga omnes).