O que é a usucapião e como ela funciona no direito brasileiro?
Conheça o conceito de usucapião, modalidades e requisitos envolvidos na regularização da propriedade.
10/5/20264 min read
A usucapião é um modo originário de aquisição da propriedade e de outros direitos reais pela posse prolongada, contínua, mansa, pacífica e exercida com intenção de dono (animus domini), cumprindo a função social da propriedade (artigos 5º, XXIII, 183 e 191 da Constituição Federal e artigos 1.238 a 1.244 do Código Civil). Por constituir aquisição originária, a usucapião extingue automaticamente todos os vínculos, dívidas e ônus reais anteriores que incidiam sobre o bem, como hipotecas e penhoras, fazendo nascer uma nova relação jurídica limpa entre o usucapiente e o imóvel.
Para a caracterização do direito, a legislação exige o preenchimento simultâneo de requisitos pessoais, reais e formais. O possuidor deve ter capacidade civil, não correndo o tempo contra absolutamente incapazes (artigo 198, I, do Código Civil). O bem deve ser corpóreo e estar no comércio, sendo expressamente vedada a usucapião de bens públicos (artigos 183, § 3º, e 191, parágrafo único, da CF/88, e Súmula 340 do STF). A posse deve ser mansa, pacífica, contínua e exercida com intenção de dono, descartando-se relações de mera permissão, tolerância, locação ou comodato (artigo 1.208 do Código Civil).
A legislação estabelece diversas modalidades de usucapião imobiliária, variando segundo o prazo e a destinação do bem. A usucapião extraordinária geral exige 15 anos de posse sem necessidade de título ou boa-fé (artigo 1.238, caput, do Código Civil), prazo que se reduz para 10 anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel sua moradia habitual ou realizado obras e serviços de caráter produtivo. Já a usucapião ordinária geral exige 10 anos de posse acompanhada de justo título e boa-fé (artigo 1.242 do Código Civil), reduzindo-se para 5 anos se o imóvel tiver sido adquirido onerosamente com base em registro cancelado posteriormente, desde que mantida a moradia ou investimentos sociais.
As modalidades especiais possuem previsão constitucional e prazos mais curtos. A usucapião especial urbana exige 5 anos de posse ininterrupta sobre imóvel urbano de até 250 m² para moradia própria ou familiar, desde que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel (artigo 183 da CF/88 e artigo 1.240 do Código Civil). A usucapião especial rural requer 5 anos sobre área rural de até 50 hectares tornada produtiva pelo trabalho familiar (artigo 191 da CF/88). Existem ainda as modalidades coletiva urbana, familiar por abandono do lar (artigo 1.240-A do Código Civil), com prazo de 2 anos e a usucapião indígena (artigo 33 do Estatuto do Índio). Para bens móveis, a usucapião ordinária exige 3 anos com justo título e boa-fé, enquanto a extraordinária independe desses elementos e requer 5 anos (artigos 1.260 e 1.261 do Código Civil).
O procedimento pode ser processado pelas vias judicial ou extrajudicial. A via judicial tramita perante a Vara Cível ou de Registros Públicos do local do bem, sendo obrigatória quando houver litígio, indefinição de divisas ou incapacidade das partes. O processo exige a citação do proprietário registrado, dos confrontantes e de terceiros interessados por edital, além da intimação das Fazendas Públicas da União, Estado e Município e produção de provas orais ou periciais, encerrando-se por sentença declaratória de propriedade.
Por sua vez, a usucapião extrajudicial é realizada diretamente no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do bem, nos termos do artigo 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973) e do Provimento nº 65/2017 do Conselho Nacional de Justiça. Trata-se de procedimento célere e eminentemente administrativo, que exige o consenso ou o silêncio das partes notificadas e a assistência obrigatória de advogado ou defensor público. Havendo impugnação fundamentada de qualquer interessado ou ente público, o oficial registra o encerramento do trâmite administrativo e remete os autos ao juízo competente.
O pedido de usucapião exige instrução documental robusta para a comprovação do lapso temporal e da posse qualificada. É necessária a apresentação de documentos pessoais do possuidor, certidões negativas cíveis das Justiças Estadual e Federal, certidão atualizada da matrícula ou transcrição do imóvel e comprovantes contínuos da posse e da função social, tais como carnês de IPTU ou ITR, contas de consumo de água e energia, contratos de cessão de direitos e fotos das benfeitorias.
Na via extrajudicial, exige-se compulsoriamente a elaboração de Ata Notarial de Constatação de Posse, lavrada por Tabelião de Notas, na qual o oficial atesta presencialmente o tempo de ocupação, a cadeia de sucessores e as benfeitorias realizadas. Exige-se também a apresentação de planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado com Anotação ou Registro de Responsabilidade Técnica (ART/RRT) contendo coordenadas georreferenciadas, documento que é dispensado apenas quando a usucapião recair sobre unidade autônoma integrante de condomínio edilício regular.
Os Tribunais Superiores possuem entendimentos consolidados sobre aspectos práticos do instituto. O Superior Tribunal de Justiça admite a alteração da natureza da posse (interversio possessionis), permitindo que uma posse iniciada por locação ou comodato se converta em posse ad usucapionem, se o possuidor romper o contrato de forma inequívoca e passar a agir publicamente como dono sem oposição (Enunciado 301 do CJF/STJ). O STJ consolidou também que é viável a usucapião de imóvel objeto de herança por um único herdeiro (REsp 1.631.846/DF), desde que comprovadas a posse exclusiva, a gestão individual dos custos e obrigações do bem e o afastamento dos demais parentes.
Além disso, a jurisprudência do STJ pacificou o entendimento de que o tempo decorrido no curso do próprio processo judicial, ou do procedimento cartorário, pode ser somado para atingir o prazo legal da usucapião, com fundamento no artigo 493 do Código de Processo Civil. Por fim, por se tratar de aquisição originária, a usucapião não constitui fato gerador de impostos de transmissão de bens imóveis, sendo indevida a exigência de recolhimento de ITBI ou ITCMD para o registro da sentença ou do provimento administrativo.