Quais são os direitos de quem compra um imóvel na planta?
Conheça quais são os direitos de quem compra um imóvel na planta e entenda seus principais conceitos, regras e pontos de atenção.
10/5/20264 min read
Escreva aqui o conteúdo do postComprar um imóvel na planta é uma decisão importante, regida pela Lei de Incorporação Imobiliária (Lei nº 4.591/1964), que foi atualizada pela Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018). Essa compra também segue as regras do Código de Defesa do Consumidor, do Código Civil e as decisões do Superior Tribunal de Justiça. Como quem compra é considerado consumidor e a empresa que constrói é a fornecedora, a lei exige que todo o negócio seja feito com total transparência, honestidade, equilíbrio e respeito aos direitos de quem está pagando.
Antes de assinar qualquer documento, o comprador tem o direito de receber informações claras e fáceis de entender sobre o empreendimento. Para garantir isso, a lei determina que a primeira página de todo contrato deve ter um Quadro-Resumo bem visível. Esse quadro precisa mostrar de forma direta o preço total da moradia, como será feito o pagamento, se há taxa de corretagem, quais são os juros cobrados durante a obra, a data em que o prédio deve ficar pronto e quais serão as multas se o contrato for cancelado.
Uma das maiores preocupações do comprador é a data de entrega, e a lei permite um prazo de tolerância de até 180 dias de atraso, sem que a construtora precise pagar multas. Se a obra atrasar mais do que esses seis meses e o comprador decidir continuar esperando pelas chaves, a construtora é obrigada a pagar uma indenização mensal ao cliente no valor de 1% de tudo o que ele já pagou até aquele momento. Por outro lado, se o cliente quiser desistir do imóvel por causa desse atraso excessivo, a empresa deve devolver 100% de todo o dinheiro recebido em até 60 dias, além de pagar as multas previstas no contrato.
Para evitar que os compradores fiquem no prejuízo caso a construtora passe por dificuldades financeiras ou vá à falência, existe uma proteção chamada Patrimônio de Afetação. Esse sistema isola o dinheiro e o terreno daquele prédio específico, do restante das contas da construtora. Assim, se a empresa falir, o dinheiro e a estrutura daquele edifício não entram na soma das dívidas gerais da empresa, permitindo que os próprios moradores se organizem em uma comissão e terminem a obra por conta própria.
Se a desistência do contrato acontecer por iniciativa do próprio comprador, seja por falta de dinheiro ou simples arrependimento, a lei autoriza a construtora a reter uma parte do valor pago. Se a obra tiver a proteção do Patrimônio de Afetação, a empresa pode ficar com até 50% do que foi pago e devolver o restante 30 dias após o prédio ficar pronto. Se não houver essa proteção, a retenção máxima é de 25% e o reembolso ocorre em parcela única após 180 dias do cancelamento. Além disso, quem compra fora do estande da empresa tem até 7 dias para se arrepender, sem pagar taxa alguma.
Durante o período de construção, é comum surgirem dúvidas sobre a cobrança de certas taxas cobradas além das parcelas normais. A cobrança de juros durante a fase de obras é permitida por lei na maioria dos casos, mas no programa Minha Casa Minha Vida esses juros não podem continuar sendo cobrados se a obra atrasar além do prazo legal. Já a comissão cobrada pelo corretor que fez a venda pode ser paga pelo comprador, desde que esse valor tenha sido informado de forma bem clara no início do contrato.
Por outro lado, existem taxas extras que são completamente proibidas e não podem ser cobradas do comprador em hipótese alguma. A Justiça já proibiu a cobrança da Taxa SATI, que é aquele valor cobrado por assessorias jurídicas ou técnicas oferecidas pela própria construtora. Outro ponto fundamental é que o IPTU e as taxas de condomínio só podem ser cobrados do morador a partir do momento em que ele pega as chaves e entra de fato no imóvel, ficando todas as cobranças anteriores sob a responsabilidade exclusiva da construtora.
Assim que recebe as chaves do imóvel, o comprador ganha prazos de garantia para reclamar de eventuais estragos ou falhas na construção. De acordo com o Código Civil, a construtora responde obrigatoriamente pela segurança e pela estrutura do prédio durante o prazo fixado de 5 anos. Se ao entrar no apartamento o proprietário notar defeitos visíveis, como portas quebradas ou azulejos manchados, ele tem até 90 dias a partir da entrega para pedir o conserto.
Quando os problemas no imóvel não são visíveis logo de início e aparecem apenas com o tempo de uso, a regra de proteção é um pouco diferente. É o caso de infiltrações internas, vazamentos em tubulações ou rachaduras que surgem meses depois da mudança, chamados no meio jurídico de vícios ocultos. Nesses casos, o prazo de 90 dias para reclamar com a construtora só começa a contar a partir do dia em que o defeito realmente aparecer e puder ser visto pelo morador.
Por fim, caso os defeitos de construção causem prejuízos financeiros ou danos reais ao imóvel, o comprador não fica limitado apenas a pedir o conserto dentro da garantia. O Superior Tribunal de Justiça e o Código Civil garantem o direito de entrar com uma ação na Justiça para pedir indenização por danos materiais, no prazo de até 10 anos. Dessa forma, a legislação assegura que a aquisição do imóvel na planta seja um processo seguro, do momento da assinatura do contrato, até muitos anos após o recebimento das chaves.