Qual é a importância de registrar um contrato em cartório?
Saiba qual é a importância do registro de contratos em cartório e como ele se relaciona com a segurança jurídica.
10/5/20263 min read
O registro de um contrato em cartório é um passo fundamental para garantir a validade, a transparência e a segurança jurídica de acordos e negócios. Embora o artigo 107 do Código Civil adote a liberdade das formas — permitindo que contratos tenham valor mesmo sem forma especial —, a formalização cartorária confere ao documento a publicidade necessária para proteger os direitos dos envolvidos, prevenir fraudes e evitar futuras disputas judiciais.
O sistema de cartórios no Brasil é fundamentado no artigo 236 da Constituição Federal e regulamentado pelas Leis nº 6.015/1973 e nº 8.935/1994. É preciso diferenciar a atuação do Tabelionato de Notas, daquela realizada pelos Cartórios de Registro. Enquanto o Cartório de Notas elabora escrituras públicas e reconhece firmas, conferindo fé pública ao ato, os cartórios de registro, como o Registro de Títulos e Documentos (RTD) e o Registro de Imóveis (RI), promovem a publicidade oficial e tornam o negócio eficaz perante a sociedade.
Registrar um contrato gera efeitos jurídicos decisivos para as partes. O principal deles é o efeito erga omnes, que faz o contrato valer contra toda a sociedade, ultrapassando os limites restritos dos que o assinaram. Além disso, o registro garante a data exata do ato, evitando adulterações ou fraudes cronológicas, cria a presunção legal de conhecimento público e assegura a guarda permanente do documento, permitindo a emissão de certidões com mesmo valor probatório em caso de perda do original.
A legislação brasileira exige a formalização cartorária obrigatoriamente para a validade de determinados atos. É o caso da compra, venda ou doação de imóveis com valor superior a 30 salários-mínimos, dos pactos antenupciais, da cessão de direitos hereditários, da constituição de garantias como penhor e hipoteca, e da alienação fiduciária de bens imobiliários. Nessas hipóteses, a ausência de escritura pública ou do registro imobiliário impede a constituição do direito real pretendido.
No Direito Imobiliário, vigora a regra de que a propriedade de um bem imóvel só se transfere mediante o registro do título na matrícula correspondente, junto ao Cartório de Registro de Imóveis (artigo 1.245 do Código Civil). A mera assinatura do contrato particular de compra e venda concede ao comprador apenas um direito pessoal em face do vendedor, e não o direito real de propriedade. O registro prévio protege o adquirente de boa-fé contra alienações duplas do mesmo bem e contra fraudes à execução promovidas pelo devedor.
A formalização também traz reflexos importantes nos contratos de locação. A averbação do contrato com cláusula de vigência na matrícula do imóvel assegura ao inquilino o direito de permanecer no local, mesmo se a propriedade for vendida a terceiros durante a locação (artigo 8º da Lei nº 8.245/1991). A mesma averbação resguarda o direito de preferência do locatário para a compra do imóvel alugado, em igualdade de condições com outros interessados.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) pacificou entendimentos fundamentais sobre o tema. A Súmula 84 do STJ permite que o comprador de imóvel com contrato não registrado defenda sua posse de boa-fé contra penhoras por meio de embargos de terceiro. Por sua vez, a Súmula 239 autoriza a ação de adjudicação compulsória mesmo sem o registro do compromisso de compra e venda, valendo a obrigação entre as partes. Já a Súmula 375 estabelece que o reconhecimento de fraude à execução exige o registro prévio da penhora ou a prova inequívoca de má-fé do comprador.
Para conferir eficácia prática a um negócio, é recomendável realizar uma análise prévia de certidões (due diligence) antes da assinatura. Deve-se verificar a matrícula atualizada do bem e emitir certidões negativas de débitos em nome dos contratantes, cuidando para que a qualificação das partes e a descrição do objeto sejam feitas de maneira precisa e detalhada.
Nos casos em que a lei exige a forma pública, as partes dirigem-se ao Tabelionato de Notas para a lavratura da Escritura Pública e recolhem o imposto correspondente, como o ITBI ou o ITCMD. Com a escritura assinada ou o contrato elaborado, o documento deve ser levado ao cartório de registro competente para o protocolo de prenotação, o qual assegura a prioridade do direito pelo prazo legal enquanto o oficial analisa a regularidade formal do ato.
Por fim, o oficial cartorário realiza o exame de legalidade do título. Se houver exigências não cumpridas, é emitida uma nota devolutiva para a adequação das cláusulas; estando a documentação em ordem, o registro ou a averbação é efetuado nos livros públicos ou na matrícula do imóvel, consolidando a propriedade e a proteção jurídica total do negócio realizado.