O que é a ação de adjudicação compulsória?
Entenda quando cabe a adjudicação compulsória, quais são os requisitos e as vias judicial e extrajudicial para regularizar o imóvel.
10/20/20263 min de leitura
A ação de adjudicação compulsória é um recurso da Justiça criado para socorrer a pessoa que comprou um imóvel, pagou o preço total combinado, mas por algum motivo não consegue obter do antigo dono a escritura definitiva, nem o registro da propriedade em seu nome. Trata-se de uma ferramenta voltada para resolver o problema de quem quitou um contrato de promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento, mas viu o processo de regularização parar na fase final de transferência formal.
A principal finalidade desse instrumento é garantir que o comprador exerça plenamente o seu direito de propriedade perante a lei, corrigindo situações de irregularidade no Cartório de Registro de Imóveis. Na prática, a ação serve para suprir judicialmente a assinatura do vendedor quando ele se recusa a assinar a escritura de forma injustificada, garantindo que o imóvel fique formalmente registrado no nome do seu verdadeiro e atual dono.
Além da recusa injustificada, esse procedimento atende a casos em que ocorrem imprevistos graves que impedem o cumprimento dessa obrigação legal de transferência. Ele é amplamente utilizado quando o antigo proprietário se encontra em local incerto ou inacessível, impedindo a localização necessária para a assinatura dos documentos formais de transmissão da propriedade imobiliária.
Outra hipótese bastante comum ocorre quando o vendedor falece antes de outorgar a escritura pública definitiva. Nesses cenários, a ação é o meio adequado quando os herdeiros do falecido não foram localizados, não providenciaram a devida regularização por meio de inventário, ou se recusam injustificadamente a colaborar com a assinatura do ato definitivo.
A medida também é fundamental nos episódios em que a empresa construtora ou incorporadora responsável pela venda do imóvel entra em processo de falência, é extinta ou simplesmente encerra suas atividades do mercado. Nesses casos, diante do desaparecimento ou inatividade da pessoa jurídica, o comprador que já quitou sua unidade utiliza a ação para contornar a ausência da empresa e obter o registro do bem.
Para que a Justiça aceite e julgue procedente esse pedido, é necessário preencher alguns requisitos essenciais previstos pela legislação brasileira. O comprador precisa comprovar que o contrato assinado foi feito de forma definitiva e irretratável, sem cláusula que permita desistência, demonstrar o pagamento integral de todo o valor ajustado e provar que o antigo proprietário está em atraso ou impossibilitado de assinar a escritura, além de identificar e delimitar perfeitamente o imóvel envolvido na negociação.
O embasamento jurídico desse direito está expressamente previsto no Código Civil Brasileiro, em seus artigos 1.417 e 1.418, que tratam dos direitos do promitente comprador sobre o bem. Quando o juiz decide a favor do comprador, a sentença proferida funciona como uma ordem substitutiva da vontade do vendedor, ou seja, a própria decisão da Justiça substitui a assinatura faltante do antigo proprietário e serve como o documento oficial necessário para ser levado ao cartório.
Um ponto fundamental consolidado pelos tribunais brasileiros é que a ausência de registro prévio do contrato de compra e venda no cartório não impede que o comprador entre com essa ação na Justiça. De acordo com a Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça, o comprador que possui o contrato de promessa e a prova do pagamento total do preço tem pleno direito de exigir a adjudicação compulsória, mesmo que a promessa de compra e venda não tenha sido registrada previamente na matrícula do imóvel.
Além da via judicial tradicional, a legislação brasileira passou a permitir uma alternativa mais ágil diretamente no cartório, por meio da Lei 14.382 de 2022, que inseriu o artigo 216-B na Lei de Registros Públicos. Esse avanço autorizou a chamada adjudicação compulsória extrajudicial, procedimento realizado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis competente, com o intermédio de advogado, dispensando o trâmite de um processo judicial quando a documentação de quitação for incontestável e não houver contestação entre as partes.
Por fim, é importante diferenciar a adjudicação compulsória do processo de usucapião, pois são soluções para situações jurídicas distintas. Enquanto a adjudicação compulsória decorre de uma compra e venda válida e quitada que não exige prazo mínimo de posse do imóvel para ser acionada, a usucapião é uma forma originária de adquirir a propriedade pelo uso e pela posse prolongada ao longo do tempo, sendo aplicada em cenários nos quais não há um contrato formal perfeito de compra com prova irrefutável de quitação integral.