Como Funciona a Alienação Fiduciária Imobiliária?
Saiba como funciona a alienação fiduciária de imóveis, o procedimento de cobrança e os leilões extrajudiciais.
10/23/20265 min de leitura
A alienação fiduciária de imóvel é uma modalidade de garantia muito utilizada em empréstimos e financiamentos, regida principalmente pela Lei nº 9.514/1997, atualizada pelas Leis nº 13.465/2017 e nº 14.711/2023, conhecida como Marco Legal das Garantias, além de regras do Código Civil. De maneira bem prática, essa operação funciona da seguinte forma: a pessoa que pega o dinheiro emprestado, chamada de devedor fiduciante, transfere para a instituição financeira, o credor fiduciário, a propriedade resolúvel do imóvel até que a dívida seja totalmente paga. Essa propriedade é dita resolúvel justamente porque tem prazo para acabar, já que ela se extingue e é cancelada assim que o devedor quita todas as parcelas contratadas, retornando a propriedade plena e definitiva para o nome do comprador.
Durante todo o período do contrato, ocorre o desdobramento da posse do bem em duas partes distintas. O comprador permanece com a posse direta, o que significa que ele pode morar no imóvel, usufruir dele e até alugá-lo, ficando responsável por pagar todas as despesas decorrentes do uso, como impostos civis e tributos municipais a exemplo do IPTU, além da taxa de condomínio. Por outro lado, o banco fica com a posse indireta e com a propriedade em garantia. Para que esse direito real de garantia exista validamente e surta efeitos jurídicos, o contrato precisa ser obrigatoriamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do bem, conforme determinam o artigo 23 da Lei nº 9.514/1997 e o artigo 1.227 do Código Civil, sob pena de a garantia ter eficácia apenas pessoal e o credor perder o direito de retomar o bem pela via extrajudicial, segundo o Superior Tribunal de Justiça.
A grande vantagem que fez a alienação fiduciária substituir a tradicional hipoteca no mercado brasileiro foi a agilidade e a segurança jurídica na recuperação do crédito. Na hipoteca, o imóvel continua registrado integralmente em nome do devedor como uma garantia comum, e caso ocorra o calote, o banco precisa entrar com um processo judicial demorado, chamado Ação de Execução Hipotecária, que pode levar muitos anos para ser concluído nos tribunais. Já na alienação fiduciária, a propriedade do imóvel pertence provisoriamente ao próprio credor, o que permite que a cobrança e a retomada do bem aconteçam de forma rápida e totalmente fora da Justiça, diretamente no cartório de imóveis, em um prazo médio de três a seis meses. Além disso, em caso de falência do devedor, o imóvel fiduciado não entra no concurso de credores da massa falida, pois o bem pertence legalmente ao credor fiduciário.
Quando o devedor atrasa o pagamento das prestações, inicia-se o procedimento extrajudicial de cobrança no próprio cartório. O credor solicita ao Oficial do Registro de Imóveis que intime o devedor pessoalmente para que ele quite o valor em atraso no prazo legal de 15 dias, ato conhecido tecnicamente como purgação da mora. Essa quitação exige o pagamento das parcelas vencidas, das que vencerem durante o processo, dos juros contratuais, das multas, das despesas de cobrança e das custas do cartório. Se o devedor pagar tudo dentro desses 15 dias, o contrato continua valendo normalmente. Contudo, se ele deixar o prazo passar sem pagar, o oficial do cartório certifica o inadimplemento e, após a comprovação do pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, o ITBI, a propriedade do imóvel é consolidada definitivamente em nome do credor na matrícula do bem.
Após a consolidação da propriedade em seu nome, o banco não pode simplesmente ficar com o imóvel para si, pois a legislação brasileira e o artigo 1.428 do Código Civil proíbem o chamado pacto comissório, que é a apropriação direta do bem garantido sem leilão. Por isso, a lei obriga a realização de leilões públicos extrajudiciais para vender o bem e quitar o débito. O primeiro leilão deve ser marcado no prazo de 60 dias após o registro da consolidação, e o imóvel só pode ser vendido pelo valor de avaliação estipulado no contrato ou pela base de cálculo do ITBI, prevalecendo o que for maior, conforme o artigo 24, inciso VI, da Lei nº 9.514/1997. Caso ninguém dê um lance suficiente no primeiro evento, é realizado um segundo leilão no prazo de 15 dias, ocasião em que será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor total da dívida acumulada, acrescido das despesas, tributos e encargos legais.
O destino do dinheiro arrecadado nesses leilões varia de acordo com o valor obtido e com o tipo de operação financeira. Se o imóvel for arrematado por um valor maior do que a dívida e as despesas somadas, a quantia que sobrar, chamada de sobejo, deve ser entregue obrigatoriamente pelo credor ao devedor no prazo de 5 dias, conforme prevê o artigo 27, parágrafo 4º da lei. No entanto, se os leilões forem frustrados sem compradores em financiamentos habitacionais para moradia própria, a dívida é extinta por força de lei, e o banco deve dar quitação total ao devedor, conforme o artigo 27, parágrafo 5º. Já para as demais operações, como empréstimos com garantia de imóvel comercial ou contratos de Home Equity, o Marco Legal das Garantias, trazido pela Lei nº 14.711/2023 no artigo 27, parágrafo 5º-A, estabeleceu que, se o valor apurado no leilão for insuficiente para quitar o débito, o devedor continuará obrigado pelo pagamento do saldo remanescente, podendo ser cobrado pelas vias judiciais ordinárias.
Os tribunais superiores brasileiros já fixaram entendimentos jurídicos fundamentais e obrigatórios sobre o tema para garantir a estabilidade das relações contratuais. O Supremo Tribunal Federal confirmou que o procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997 é perfeitamente constitucional e respeita o devido processo legal, pois o devedor pode recorrer ao Judiciário se houver qualquer irregularidade. Paralelamente, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que a Lei da Alienação Fiduciária prevalece sobre o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, impedindo que o comprador inadimplente cancele o contrato na Justiça para exigir a devolução simples das parcelas pagas fora do rito dos leilões. Além disso, o STJ pacificou que a Teoria do Adimplemento Substancial não se aplica a esses contratos, de modo que o atraso das últimas parcelas autoriza a execução da garantia ainda que a maior parte da dívida já tenha sido paga.
Por fim, as inovações introduzidas pela Lei nº 14.711/2023 trouxeram ainda mais flexibilidade e eficiência ao uso desse instrumento no mercado imobiliário. Passou a ser permitida a constituição de uma alienação fiduciária superveniente ou sucessiva, possibilitando que o proprietário ofereça o mesmo imóvel em garantia de um novo contrato, cuja eficácia fica condicionada ao cancelamento da garantia anterior. O mesmo texto legal regulamentou o recarregamento de garantias no Sistema Financeiro Nacional, permitindo que a folga de um imóvel já quitado em parte sirva para garantir novas operações de crédito junto ao mesmo credor. Para completar a proteção de quem adquire o imóvel em leilão, a legislação garante a concessão de liminar para imissão na posse no prazo de 60 dias, determinando que eventuais alegações do antigo devedor sobre cláusulas contratuais sejam resolvidas apenas em perdas e danos, sem paralisar a desocupação do bem.