Como Funciona o Leilão Judicial de Imóveis?
Conheça as etapas do leilão judicial de imóveis, as regras de arrematação e a transferência da propriedade.
10/23/20265 min de leitura
O leilão judicial de imóveis é um procedimento promovido pela Justiça para retirar obrigatoriamente um bem do patrimônio de um devedor e vendê-lo, utilizando o valor arrecadado para quitar dívidas reconhecidas em processo de execução por quantia certa ou em cumprimento de sentença, conforme estabelecem os artigos 879 a 903 do Código de Processo Civil. Do ponto de vista jurídico, a arrematação é considerada pelo Superior Tribunal de Justiça como uma forma de aquisição originária da propriedade. Isso significa que a pessoa que compra o imóvel no leilão não o recebe diretamente do antigo dono, mas sim do próprio Estado, o que rompe os vínculos, encargos e dívidas anteriores do bem, salvo as exceções legais expressas, garantindo segurança jurídica ao comprador. Na sistemática do artigo 825 do Código de Processo Civil, o leilão é realizado quando o credor não opta por ficar com o bem para si por meio da adjudicação ou pela alienação por iniciativa particular regulada nos artigos 880 e 881. Atualmente, esse certame ocorre prioritariamente em ambiente eletrônico, por meio de sites credenciados pelo Poder Judiciário nos termos do artigo 882 do Código de Processo Civil e da Resolução número 236 de 2016 do Conselho Nacional de Justiça.
O procedimento do leilão judicial percorre etapas bem definidas que garantem sua transparência e legalidade. Tudo começa com a penhora do imóvel e sua posterior avaliação por um oficial de justiça ou perito nomeado, conforme os artigos 870 a 873 do Código de Processo Civil, abrindo-se prazo para que as partes do processo concordem ou impugnem o laudo de avaliação. Na sequência, nos termos do artigo 883, o juiz credencia e indica o leiloeiro público oficial encarregado da condução da venda. Em seguida, conforme determina o artigo 886, é feita a publicação do edital de leilão no sítio do leiloeiro com antecedência mínima de cinco dias. Esse edital é o documento fundamental do certame, pois deve conter a descrição minuciosa e completa do imóvel, a indicação de eventuais ônus existentes sobre o bem, o valor oficial da avaliação e as regras de preço mínimo para o recebimento de lances.
Antes de dar início às disputas, o artigo 889 do Código de Processo Civil exige estritamente a intimação prévia do devedor executado, de seu cônjuge ou companheiro, dos credores com garantias reais como hipoteca ou alienação fiduciária, dos coproprietários e dos entes públicos eventualmente interessados, visto que a ausência dessa notificação formal gera a ineficácia do ato. Cumprida essa exigência, a alienação é realizada em duas praças ou datas distintas, conforme disciplinado nos artigos 886 a 891. Na primeira praça, o imóvel só pode ser arrematado por um valor igual ou superior ao da avaliação judicial fixada nos autos. Caso não surjam interessados nessa etapa inicial, abre-se a segunda praça, momento no qual são aceitos lances por valores inferiores à avaliação, desde que respeitem o preço mínimo fixado pelo juiz no edital ou na própria legislação.
Quando o juiz não especifica expressamente qual é o preço mínimo no edital, o parágrafo único do artigo 891 do Código de Processo Civil estabelece que será considerado preço vil qualquer lance inferior a 50% do valor de avaliação do bem, situação que gera a invalidação da venda. Quanto às formas de pagamento, a regra geral disposta no artigo 892 é o pagamento do valor integral do lance à vista, somado ao pagamento da comissão do leiloeiro fixada pelo juiz, costumeiramente estabelecida em 5% nos termos do parágrafo único do artigo 884. No entanto, o artigo 895 permite a aquisição parcelada por meio de proposta escrita enviada ao juízo antes do início da primeira praça por valor não inferior à avaliação, ou antes da segunda praça por valor não inferior ao preço mínimo. Essa proposta exige o pagamento de no mínimo 25% do lance à vista e permite o parcelamento do saldo em até 30 meses corrigidos monetariamente. O próprio imóvel fica gravado por uma hipoteca judiciária até a quitação, ressaltando-se que o lance para pagamento à vista sempre terá preferência sobre a proposta parcelada, mesmo que esta última apresente valor total superior, conforme o parágrafo sétimo do artigo 895.
Um dos pontos mais relevantes diz respeito ao destino das dívidas pendentes que incidem sobre o imóvel, especialmente as de natureza tributária, como IPTU e taxas municipais. De acordo com o parágrafo único do artigo 130 do Código Tributário Nacional, esses impostos sub-rogam-se no preço da arrematação, o que significa que os débitos fiscais são abatidos e pagos com o próprio dinheiro arrecadado na venda. Para consolidar essa garantia, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento vinculante definindo que é totalmente nula e inválida qualquer cláusula do edital de leilão judicial que tente transferir ao arrematante a responsabilidade pelo pagamento de débitos tributários anteriores à alienação, prevalecendo a regra de que o comprador recebe o bem livre desses encargos fiscais antigos.
Em relação às dívidas de condomínio, que possuem natureza de obrigação propter rem por se vincularem à própria coisa, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabeleceu uma regra de proteção baseada na publicidade do edital. O comprador do imóvel em leilão só responderá pelas cotas condominiais anteriores à arrematação se a existência desse débito e o seu montante exato estiverem expressamente ressalvados e informados no edital do leilão. Caso o edital seja omisso e não traga a indicação clara dessa dívida, o arrematante não poderá ser cobrado por esses débitos passados, devendo o valor devido ao condomínio ser abatido da quantia depositada no processo judicial pelo lance ofertado.
A conclusão do certame ocorre com a lavratura do auto de arrematação, que é assinado pelo juiz, pelo leiloeiro e pelo comprador, momento em que a alienação é considerada perfeita, acabada e irretratável, conforme o artigo 903 do Código de Processo Civil. A partir dessa assinatura, corre o prazo de dez dias úteis previsto no parágrafo segundo do artigo 903 para que partes ou terceiros apresentem eventuais objeções. A venda poderá ser invalidada por preço vil ou vício formal nos termos do parágrafo primeiro, inciso primeiro; declarada ineficaz por falta de intimação de terceiros titulares de direitos reais indicados no artigo 804, conforme o inciso segundo; ou resolvida por falta de pagamento do preço ou das parcelas, nos termos do inciso terceiro. Além disso, o parágrafo quinto autoriza o próprio arrematante a desistir da compra caso comprove a existência de gravames ou ônus reais que não constavam expressamente do edital ou se alegar vício na arrematação antes do registro do título.
Superado o prazo de dez dias úteis sem a apresentação de impugnações ou sendo estas rejeitadas, o juiz expede a Carta de Arrematação acompanhada do Mandado de Imissão na Posse, nos moldes do artigo 901 do Código de Processo Civil. A Carta de Arrematação é o título formal necessário para que o arrematante faça o registro da transferência da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis competente, conforme prevê a Lei de Registros Públicos (Lei número 6.015 de 1973). Já o mandado garante ao arrematante a entrada efetiva no imóvel, autorizando inclusive o uso de força policial para a desocupação caso o bem esteja ocupado pelo devedor ou terceiros sem título oponível. Por fim, o parágrafo quarto do artigo 903 assegura que, após a expedição da carta de arrematação, qualquer alegação de invalidade do leilão só poderá ser pleiteada em ação anulatória autônoma, preservando-se a posse e a propriedade do arrematante de boa-fé, enquanto a discussão se resolve exclusivamente em perdas e danos entre o devedor e o credor.